Ejendomsinvestering kan være et solidt element i enhver investeringsportefølje. Problemet er bare, at det ikke sådan er ligetil for alle og enhver at investere i boliger og administrere disse selv. Det er både tidskrævende og dyrt for den almene investor.
Et alternativ til den dyre ejerlejlighed kunne være Brickshare. Her har du muligheden for, selv at investere i udvalgte ejendomsprojekter via Brickshares platform. Du kankøbe dig ind langt billigere end ved traditionel ejendomshandel, og derved opnå en bedre spredning af dine investeringer i ejendom. Du kan læse mere om vores erfaringer med Brickshare her.
Et andet alternativ, og det som indlæget her handler om, er REITs.
En REIT er et investeringsselskab, eksponeret mod ejendomsmarkedet. De handles præcis ligesom som aktier. Der er dog en forskel, at REITs opfylder en række bestemte krav, for at kunde kalde sig for netop REITs.
Hvad er en REIT?
REIT står for Real Estate Investment Trust. I bund og grund er det et investeringsselskab / en ejendomsinvesteringsfond. REITs kan opdeles i to, da de kan have forskellige formål med deres investering.
Overordnet findes der to klasser af REITs:
| Navn: | Investerer i: |
| Mortgage REIT | Finansiering & Lån til fast ejendom |
| Equity REIT | Fast ejendom og driften af disse |
Som alternativ til boliginvestering, er det kun Equity REITs der er relevante for os som investorer. En investering i Mortgage REITs, vil nærmere svare til investering i finansieringen frem for selve driften. Indlægget handler af den grund udelukkende om Equity REITs.
Indkomsten, og derved udbyttet til aktionærerne, kommer fra investering og drift af ejendomme. Altså er dette lejeindtægter fra eksempelvis familiehuse, lejlighedskomplekser, store erhvervslejemål, hoteller, hospitaler eller lignende. Investeringsporteføljen af ejendomme varierer fra selskab til selskab.
Reglerne for REITs
Til forskel for almindelige aktieselskaber, opfylder REITs en række særskilte regler. Disse regler gør, at de kan klassificere sig som REITs, og giver dem desuden en række skattemæssige fordele.
- Ved at udbetale 90% af deres skattepligtige indkomst i udbytte, slipper REITs for at betale selskabsskat.
- 75% af deres aktier, skal være investeret i ejendomme, kontanter eller statsobligationer.
- 75% af deres indtjening skal komme fra investering og drift af deres ejendomme.
Et simpelt alternativ til boliginvestering
Denne særlige type af amerikanske udbytteaktier, kan være et særligt godt investeringsalternativ, til den travle investor. Du bliver eksponeret mod boligmarkedet, uden selv at skulle tage stilling til købet af enkelte ejendomme, husleje og så videre.
God ‘alternativ’ udbytteaktie
Udbyttet i REITs er ofte langt højere end ved traditionelle udbytteaktier. Generelt er der også en tendens til, at de udbetaler udbytte oftere. En del af dem, betaler faktisk udbytte hver eneste måned – hele året!
Der findes en række REITs, der samtidig er på listen over Amerikanske ‘Dividend Aristocrats’. Det betyder, at de har udbetalt et stigende udbytte i over 25 år. Dette er naturligvis ingen garanti for fremtiden, men kan være et stærkt signal om en solid virksomhed. Du kan læse mere om de amerikanske udbytteaktier i dette indlæg.
Risikospredning kontra traditionel boliginvestering
En af fordelene ved investering i både Brickshare og REITs er, at du opnår en god spredning. Skal du selv købe en ejendom, vil du tage mere risiko ind i porteføljen, fordi du er afhængig af driften på det ene lejemål.
Går der noget galt? Renovering, tomgang eller lignende? Så mister du hele, eller dele af, din indkomst.
Med REITs bliver du automatisk spredt ud over mange lejemål. Køber du flere REITs? Så kan du potentielt opnå en virkelig stor spredning over flere forskellige typer af ejendom.
Herefter skal du ikke gøre yderligere. De kan potentielt bare smides i skuffen og glemmes.
Ulemper ved REITs
REITs kan være et godt supplement til investeringsporteføljen, eller en alternativ opsparing til den første bolighandel. Det kan ligeledes være et alternativ til den travle investor, der ikke ønsker at skulle passe og pleje ejendommen og relationerne til lejerne.
Der findes dog, ligesom med så meget andet, også ulemper ved investering i REITs frem for investering i traditionel ejendom.
Udbud, efterspørgsel
Som alle andre aktier, er REITs kurser styret af udbud og efterspørgsel. Frygt i markedet kan derfor være med til at ændre kurserne. Som alternativ til traditionel ejendomsinvestering er det nok vigtigt at huske på, at man ikke skal købe og sælge i tide og utide.
Ejendomsmarkedet bliver generelt anset for værende en ‘sikker’ investering. Normalt anbefales det, at man investerer langsigtet i dette marked.
Ingen gearing
Når du køber en ejendom personligt, så tager du ofte et lån. Når du tager et lån, så får du mulighed for at investere en stor sum penge, til en lille rente.
Ved investering i REITs vil du umiddelbart kun investere din frie kapital. Du opnår altså ikke den samme gearing. Dette er ensbetydende med, at værdien af din portefølje ikke vil stige på samme måde, men ligeledes bærer du heller ikke risikoen og potentiel gæld, hvis noget skulle gå galt.
Dette er et spørgsmål om viljen til risiko. Invester aldrig mere end du har råd til at tabe.
Pas på vekselkurser og kurtage
Hvis du løbende køber andele i REITs, eller modtager et løbende udbytte, så skal du være opmærksom på din handelsplatform.
Der kan være stor forskel på priserne for, at veksle amerikanske dollars til danske kroner (Dit udbytte kommer i USD, da REITs som udgangspunkt er fra USA).
Endvidere skal du være opmærksom på den kurtage du handler til. Hos nogen børsmæglere er kurtagen helt ned til 0,10% pr handel – men dette kan variere en hel del.
Forslag til REITs
| Navn: | Børskode: |
| Realty Income Corporation | O |
| Federal Realty Investment Trust | FRT |
| Essex Property Trust | ESS |
| American Tower Corp | AMT |
| Stag Industrial | STAG |
| LTC Properties, Inc. | LTC |
| Apple Hospitality REIT | APLE |
| EPR Properties | EPR |
Danske REITs
The Many (Tidligere Brickshare) har i 2020 præsenteret hvad de kalder for Danmarks første REIT. Dette er en sammenslutning af 6 tidligere ejendomsprojekter, der sikrer en bredere investering i København. Fonden samler en portefølje på 19 udlejede lejligheder, der alle er placeret i populære kvarterer i København. Denne kaldes for Single Units CPH.
Ifølge The Many selv, medfører sammenlægningen til en fælles REIT blandt andet synergieffekter og derved besparelser ved driften. Endvidere en øget diversificering. Projektet er på nuværende tidspunkt fuldtegnet, men du kan se nuværende og tidligere projekter på The-many.com.
