Ejendomsinvestering

Investering i ejendomme er en klassisk investeringsform, der har været med til at gøre mange investorer yderst velhavende. Er det en sikker investering? Nej. Men, vi vil altid have brug for et sted at bo med et tag over hovedet.

Uanset om du ønsker en langvarig, stabil indkomst af husleje – eller om du er på jagt efter en hurtigere gevinst? Så kan ejendomsinvestering være en solid type af investering for dig, at kende til som investor.

Det er ikke længere nødvendigt at have flere millioner, for at blive eksponeret mod ejendomsmarkedet. På denne side kan du læse mere om den klassiske ejendomsinvestering. Endvidere præsenteres to alternativer, der ligeledes kan sikre risikospredningen i din nuværende investeringsportefølje.

De to alternativer vi ligeledes ser nærmere på, er henholdsvis aktier eksponeret mod ejendomme (Blandt andet REITs), samt mulighederne for investering i ejendom via crowdfunding-baserede investeringsplatforme som Brickshare.

Klassisk ejendomsinvestering

Den klassiske ejendomsinvestering er ofte kompliceret. Særligt for nybegynderen, uden særlig erfaring eller kendskab til branchen. Det kan være grænseoverskridende at skulle være udlejer, og det kræver ofte et stort indskud at komme i gang.

Særligt i den første periode, vil du som investor bære den største risiko. Du har højst sandsynligt kun råd til et enkelt lejemål, hvilket gør dig mere sårbar overfor tomgang eller problemer ved lejemålet, istandsættelse m.v.

Med tiden vil du dog have muligheden for at sprede din risiko til flere lejemål, eller andre typer af investering.

Ejendomsinvestering kan dog være yderst profitabelt. Mange lever udelukkende af deres ejendomsportefølje, og dette vil du forhåbentlig også se afspejlet i dit afkast.

Hvilken type investor er du?

Som kommende ejendomsinvestor, skal du gøre op med dig selv, hvilken tilgang du ønsker til dine investeringer. Det ene udelukker ikke det andet, men det er svært at gøre alt på en gang.

Ønsker du at købe, renovere og sælge med et overskud? Dette kaldes ofte for house-flipping. Det er en stor fordel, hvis du har kendskab til håndværk selv, eller via en partner. Ved denne type skabes afkastet nemlig ved, at gøre en grim ejendom i stand, hvorefter man sælger for en merpris. Skal du betale en håndværker for at lave det hele? Så er der en mindre pose penge til dig selv.

Alternativt kan du købt for eventuelt at renovere, hvorefter ejendommen udlejes. Mange bruger denne strategi til, løbende at opbygge en portefølje af ejendomme de kan leve af.

Renovering og gensalg af ejendom

Der er væsentlig risiko forbundet ved købet af ejendom, for renovering og gensalg. Som udgangspunkt bør man nok tænke sig godt om, før pengene kastes ud i et projekt som dette.

Ofte er det muligt at købe ejendom billigere på tvangsauktioner, hvor det i Danmark heldigvis er muligt at inspicere huset inden bud og køb. Konkurrencen er dog stigende, og der er ingen garanti for, at du kan sælge boligen efterfølgende.

Renoveringsbudgetter kan hurtigt løbe løbsk, og uforudsete omkostninger dukker hurtigt op – særligt hvis ikke du selv er i stand til at udføre en del af arbejdet, eller har gode kontakter iblandt håndværkere på forhånd.

Har du de rigtige kontakter, eller er du selv dygtig med en hammer (Og en del andet værktøj)? Så kan der dog også være mange penge at tjene på denne måde.

De største omkostninger ved denne type, er forbundet med indkøb af materialer, samt betalingen af håndværkere der leverer et resultat i god kvalitet.

En af faldgrupperne er, at købe et hus der er i dårligere stand end man først troede. Her kan der være mange penge forbundet med udbedring af fejl, mangler eller skader ved huset.

Opbyggelse af ejendomsportefølje

Ejendomsinvestering med henblik på at købe og beholde, Det er uden tvivl et område, der får mere og mere opmærksomhed. Ejendomsinvesteringer er mere stabile end eksempelvis aktieinvesteringer eller kryptovaluta, da der selv i økonomiske nedgangstider, er behov for steder at bo.

Områder kan naturligvis blive mere eller mindre populære, hvilket har effekt på boligpriserne. Af samme grund er god geografisk spredning en god idé på lang sigt.

Kig gerne på befolkningstilvæksten i området igennem en periode på 10-15 år, for at se, om det går i den rigtige retning. Flere mennesker der flytter til byen, er i dette tilfælde en god ting. Alternativer kan ligeledes være eksisterende storbyer og studiebyer.

Investeringen i ejendom kræver en udbetaling fra dig som investor, og har du ikke pengene til at betale ejendommen kontant? Så er du ligeledes nødsaget til at finansiere resterende beløb gennem et lån. Hvad du ønsker at investere i, er op til dig, din risikovillighed og din strategi.

Nogen vælger udelukkende at investere i erhvervslokaler, andre huse uden for byen. man kan også vælge få, men dyre lejemål i indre København- eller sommerhuse? Sådan kan vi blive ved.

Der er som udgangspunkt ikke noget rigtigt eller forkert, men det kan være værd at have med i overvejelserne, hvor nemt det er at udleje det enkelte lejemål, så man slipper for tomgang. Endvidere hvor lang tid der vil gå, før man har penge til ejendomsprojekt nummer to i rækken, tre i rækken osv.

Er du ikke selv en haj til tal, så sørg for at finde kompetencerne hos en potentiel partner, i banken eller hos din kloge onkel.

Risiko og kapitalkrav ved ejendomsinvestering

Det kræver en større sum, at investere i den første ejendom. Af samme grund er risikoen ligeledes større, da du vil have store dele af din formue (forventeligt for de fleste i hvert fald) bundet i et enkelt aktiv. Det vil tage længere tid, før man som investor får muligheden for at eje mange ejendomme, og derfor er der også en større risiko forbundet med investeringen – hvis altså noget skulle gå galt.

Modsat, så kan du også forvente at dit afkast ved selv at stå for alt, vil være stort i forhold til de alternativer der bliver gennemgået i de næste afsnit.
Jonas Højmark eller Casper fra “Bluelobster” er blandt mange andre personer man kan hente inspiration fra, hvis man ønsker gode eksempler på hvordan investering i fast ejendom kan forløbe.

Så kan du leve med en højere risiko i en periode, så kan der være gode penge at tjene. Ønsker du modsat at sprede din risiko, og investere i mange lejemål, spredt ud? Så læs med nu.

Ejendomsinvestering via crowdfunding

Et alternativ til, at gå ud og købe er ejendom alene, er crowdfunding. Kort fortalt betyder crowdfunding, at flere personer går sammen for at købe et projekt. Det kan være alt fra et par stykker, til flere tusinde. Det betyder naturligvis, at du ikke ejer ejendommen alene – men, ligesom med aktier, vil du få udbetalt udbytte (husleje eksempelvis) tilsvarende din ejerandel. Har du købt 10 procent af et projekt, vil du altså få udbetalt 10 procent af de samlede huslejeindtægter. Interesseret? Læs mere om Crowdfunding.

Crowdfunding medfører spredning af risiko

Crowdfunding sørger for, at alt din kapital ikke nødvendigvis er bundet i et enkelt projekt. Har du eksempelvis 100.000 kroner du vil investere, vil du kunne købe flere små ejerandele i forskellige projekter. Den efterfølgende huslejeindtægt kan endvidere bruges til at opkøbe flere ejerandele i samme projekter, eller i andre for at sprede risikoen yderligere. Din formue vil med denne fremgangsmåde ikke stige ligeså hurtigt, men modsat er risikoen også tilsvarende lavere. Endvidere slipper du ofte for at skulle håndtere lejere, fikse toiletter, inspektioner andre irriterende småopgaver.

Ejendomseksponering via aktier

Det andet alternativ til traditionel ejendomsinvestering, er eksponering mod aktiemarkedet via aktier. Du kan altså vælge at finde frem til aktieselskaber/virksomheder, der på den ene eller den anden måde arbejder med boligmarkedet. Det kan både være direkte i form af selskaber der lever af udlejning, men det kan også være indirekte i form af virksomheder, der leverer materialer til nybyg, eller selv opfører og sælger eksempelvis typehuse.

Investering i REITs

Der findes en særlig kategori af aktier, kaldes REITS. De handes på præcis samme måde som almindelige aktier, men selskaberne skal opfylde en række krav for at kunne kalde sig for en Real Estate Investment Trust, altså en REIT.

I bund og grund er det blot et normalt aktieselskab, der investerer i fast ejendom. De er forpligtede til at betale mindst 90% af deres skattepligtige indkomst i udbytte, hvilket altså er fantastisk hvis du søger en aktie der udbetaler fast udbytte.

REITs kan opdele i to underkategorier. Der er dem der invester i finansieringen af fast ejendom – de kaldes for mortgage REIT. Den anden form kaldes for Equity REIT, og det er dem som rent faktisk ejer den faste ejendom.

Der findes mange forskellige REITs, med fokus på forskellige områder, præcis som tidligere gennemgået ved klassisk ejendomsinvestering. Det er altså ligeledes muligt at sprede sig ud, og få en stor risikospredning her. Eksempelvis findes der REITs der primært fokuserer på familiehuse, kontorbygninger, små erhvervslokaler eller bygninger udlejet til det offentlige.

Afkast på ejendomsinvestering

Når du køber en ejendom, øges din formue løbende på flere forskellige måder. Oftest vil du have behov for finansiering til boligen, hvilket betales løbende af.

I forbindelse med den løbende afbetaling på lånet, vil du “tjene” på dette. Forstået ved, at du der vil være flere penge til dig, og mindre til kreditor hvis du sælger ejendommen.

Du vil yderligere tjene penge på den løbende stigning i ejendommens værdi, hvis ellers du har købt ejendom i et område hvor boligpriserne stiger.

Yderligere vil du løbende få indbetalt husleje, der forhåbentlig også genererer en form for overskud.

Afkast på crowdfunding af ejendom

I bund og grund er formlen her, identisk med den traditionelle ejendom. Du tjener penge ved at der bliver betalt af på lånet, ved at boligpriserne samt indbetaling af huslejen.

Ved Brickshare, er det ikke unormalt at der estimeres et årligt afkast på 8-9 procent årligt. Af disse er 3-4 procent i direkte udbytte, der så kan reinvesteres i ny ejendom, eller andre aktiver.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *